국토부, 소규모 주거용 위반 건축물 한시적 양성화 추진

 

 

국토교통부가 최근 소규모 주거용 위반 건축물에 대한 한시적 양성화 방안을 발표했습니다. 베란다 무단 증축, 방 쪼개기 등 그동안 일상적으로 발생해온 불법 건축 문제를 제도권 안으로 끌어들이려는 조치인데요. 이번 정책은 “마지막 양성화”라는 점을 강조하면서도, 향후 불법 건축물 발생을 원천 차단할 수 있는 새로운 제도적 장치 마련까지 포함하고 있습니다.

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위반 건축물 양성화가 필요한 이유

전국의 위반 건축물은 2024년 말 기준 약 14만 8천 동에 달합니다. 특히 소규모 단독·다가구·다세대 주택은 약 4만 6천 동으로, 전체 위반 건축물의 큰 비중을 차지합니다. 이들 건축물은 대체로 베란다 무단 증축, 불법 방 쪼개기, 보일러실 무단 설치 등 안전을 위협할 수 있는 형태가 많습니다.

화재나 붕괴 위험이 높고, 주거 환경을 악화시키는 주요 원인으로 꼽히고 있습니다. 따라서 위반 건축물 양성화는 단순한 합법화 과정이 아니라, 주거 안전 확보와 환경 개선을 위한 불가피한 정책이라는 점에서 중요한 의미를 가집니다.

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이번 양성화의 범위와 특징

국토부는 최대 4만 동 규모의 소규모 주거용 위반 건축물이 이번 한시적 양성화 대상에 포함될 수 있다고 밝혔습니다. 세부적인 심의 기준과 입법 사항은 국회 논의를 통해 확정될 예정입니다.

이번 조치의 특징은 단순히 불법 건축물을 양성화하는 데 그치지 않고, 건축물 사후 점검제와 건축물 성능 확인제 같은 제도적 장치를 신설한다는 점입니다.

• 사후 점검제: 준공 이후에도 불법 행위 여부를 지속적으로 확인해 위반 건축물 발생을 억제
• 성능 확인제: 건축 전문가가 정기적으로 건축물의 안전성과 불법 여부를 진단

이 두 가지 제도를 통해 불법 행위를 사전에 차단하고, 주거 안전성을 높이는 것이 핵심 목표입니다.

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일조 기준 조정과 특례 신설

불법 건축물 발생의 원인 중 하나는 현행 건축 규제의 경직성입니다. 국토부는 이를 개선하기 위해 주거지역의 일조 기준을 조정해 베란다 무단 증축 수요를 줄이고, 일부 시설에 대한 특례를 신설하기로 했습니다.

예를 들어, 다가구·다세대 주택의 보일러실, 외부 비가림시설 등은 층수나 면적 산정에서 제외하도록 규정을 바꾸어, 불필요한 위반 건축물 발생을 막겠다는 방침입니다. 이는 현실적인 주거 수요를 반영하는 동시에, 불법을 최소화하는 방향으로 제도를 보완하려는 노력으로 평가됩니다.

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거래 과정에서의 피해 방지 장치

위반 건축물이 주택 거래 시 큰 문제로 이어지는 경우가 많습니다. 매수인이나 임차인이 건축물대장의 위반 사실을 알지 못한 채 계약을 체결해 손해를 보는 사례가 잦았기 때문입니다.

이번 정책에서는 거래 과정에서의 피해 방지를 위해 다음과 같은 제도를 강화합니다.

1. 건축물대장 위반 사항 확인 의무 강화
2. 계약 시 위반 사실을 명시하고, 이를 은폐했을 경우 구상권 등 손해배상 책임 근거 마련

이를 통해 선의의 피해자가 발생하지 않도록 하고, 건축 시장의 투명성을 제고하겠다는 목표를 세웠습니다.

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형평성 논란과 국토부의 입장

위반 건축물 양성화는 항상 형평성 문제를 동반합니다. 법을 지킨 사람들에게는 불공정하다는 비판이 있고, 나아가 “시간이 지나면 결국 또 양성화되지 않겠느냐”는 기대 심리로 인해 불법을 조장할 수 있다는 우려도 있습니다.

이에 대해 국토부는 “이번이 마지막 양성화라는 각오로 정책을 준비했다”고 강조했습니다. 단순히 불법을 용인하는 것이 아니라, 동시에 제도적 기반 강화와 불법 억제 방안을 병행하여 더 이상 같은 문제가 반복되지 않도록 한다는 것이 핵심입니다.

 

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이번이 진짜 마지막 양성화일까?

정부의 이번 정책은 주거 안전과 제도 개선이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하기 위한 종합 대책이라 할 수 있습니다. 하지만 여전히 형평성 논란은 존재하며, 향후 제도 집행 과정에서 얼마나 실효성을 확보할 수 있을지가 관건입니다.

“이번이 마지막 양성화”라는 선언이 현실에서 지켜질지, 아니면 또다시 반복될지는 앞으로의 제도 운영에 달려 있습니다. 다만 확실한 점은, 위반 건축물 양성화와 불법 건축 차단 제도는 우리 사회의 주거 안전을 지키는 중요한 분수령이 될 것이라는 사실입니다.