정부, 외국인 주택 이상거래 210건 적발…

 

최근 정부가 외국인들의 주택 이상거래 210건을 적발하고 형사 고발까지 예고하면서 부동산 시장이 다시 긴장하고 있습니다.
이번 조사는 단순한 단속이 아니라, 해외자금 불법 반입과 편법 증여, 명의신탁, 대출 유용 등 광범위한 위법행위를 겨냥한 것으로 평가됩니다.
그럼 이번 정부 발표의 핵심 내용과 앞으로의 영향을 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

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1. 외국인 주택 이상거래 210건, 무엇이 문제인가?

2025년 11월 17일, 정부는 외국인 주택 거래 438건을 전수 조사한 결과 210건의 이상거래를 적발했다고 밝혔습니다.
이는 전체의 절반 가까이에 해당하는 수준으로, 정부는 이를 단순한 행정 착오가 아닌 의도적 불법 거래로 보고 있습니다.

국무조정실 산하 ‘부동산 감독 추진단’은 이번 사건을 “국내 주택시장 질서를 교란하는 중대한 범죄”로 규정하며, 형사 고발과 세무조사, 대출 회수 등 가능한 모든 법적 조치를 취하겠다고 발표했습니다.

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2. 불법 거래 주요 유형 6가지

국토교통부 조사에 따르면, 이번에 적발된 거래는 다음과 같은 유형으로 구분됩니다.

1. 해외자금 불법 반입
   → 외화 반입 신고 없이 자금을 들여와 부동산을 매입한 사례가 다수 확인되었습니다.
2. 무자격 임대업
   → 법적 자격 없이 다수의 주택을 임대 운영한 외국인 사례.
3. 편법 증여
   → 가족이나 지인을 통한 자금 세탁과 명의 이전 형태의 증여.
4. 대출용도 외 유용
   → 대출을 받아 다른 용도로 사용하는 행위.
5. 명의신탁
   → 한국인 명의를 빌려 부동산을 보유하는 형태.
6. 거짓신고 및 탈세 시도
   → 계약일·거래금액 허위 신고 등으로 세금 회피를 시도한 경우.

특히 중국 국적자가 125건(46.5%), 미국인 78건(29%), 호주·캐나다 순으로 위법 거래가 집중되었습니다.
지역별로는 서울이 89건(30.7%)으로 가장 많았으며, 수도권 집중 현상이 뚜렷하게 나타났습니다.

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3. 정부의 강경 대응 배경

정부는 외국인의 위법 거래 행위가 단순한 범법행위를 넘어, 국내 주택시장의 안정성을 위협하는 구조적 요인으로 보고 있습니다.
최근 몇 년간 외국인들의 부동산 매입이 급증하며 집값 상승 압력과 투기성 자본 유입이 동시에 발생했습니다.

이에 따라 정부는

• 법무부, 국세청, 관세청, 경찰청 등 범부처 공조 체계를 강화하고,
• 외국인 자금조달계획서에 해외자금 출처를 명시하도록 제도 개편을 추진 중입니다.

이는 단순히 불법거래 단속을 넘어, 부동산 시장 투명성 강화를 목표로 하는 근본적 조치입니다.

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4. 외국인 부동산 규제 강화, 시장에 미칠 영향

외국인 부동산 거래에 대한 규제가 강화되면 단기적으로는 외국인 투자 감소가 예상됩니다.
특히 고가 주택 시장에서는 매수세가 위축될 가능성이 높습니다.

하지만 장기적으로는 다음과 같은 긍정적 효과가 기대됩니다.

• 투기 자본 유입 차단
• 국내 실수요자 중심 시장 회복
• 주택 가격 안정화
• 자금 흐름의 투명성 확보

이러한 변화는 중장기적으로 국내 부동산 신뢰도를 높이고,
해외 투자자 역시 정상적 절차를 통한 합법 거래를 선호하게 만드는 선순환을 유도할 수 있습니다.

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5. 부동산 시장 안정화를 위한 향후 방향

‘부동산 감독 추진단’은 이번 조사를 시작으로

• 비주택 거래, 토지 거래까지 확대 조사할 계획을 밝혔습니다.
• 또한 외국에서의 탈세 혐의가 확인될 경우, 본국 통보를 통해 국제 공조를 강화합니다.

정부는 “이상거래를 방치하면 국내 주택시장 질서가 무너지고 국민 고통이 가중된다”며
정기 협의회를 격주로 열어 상시 감시체계를 구축할 방침입니다.

결국 이번 대응은 단순한 단속을 넘어, 한국의 부동산 시장을 글로벌 투명 거래 기준에 맞추려는 시도로 해석할 수 있습니다.

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6. “이제는 부동산도 투명성이 경쟁력이다”

외국인 거래 제한이 강화되면 일부 시장에서는 단기 조정이 있을 수 있지만,
국가 전체로 보면 투명성과 신뢰가 곧 시장 경쟁력이 되는 시대입니다.

해외자금 유입이 건전하게 이뤄지고, 국내 주택시장이 실수요 중심으로 재편된다면,
이번 조치는 ‘규제’가 아닌 정상화의 시작점이 될 것입니다.

정부의 단속이 일시적 이벤트가 아니라, 국민 주거 안정을 위한 제도적 변화로 이어지길 기대해 봅니다.