서울 아파트값 3주 연속 둔화, 진짜 하락 신호일까

 

서울 부동산 시장이 다시 한 번 ‘변곡점’에 서 있다. 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 시장 안정화 대책’ 이후 1개월이 지난 현재, 서울 전역의 아파트 매매가격은 상승세가 3주 연속 둔화하며 안정세를 보이는 듯하지만, 한강벨트 지역에서는 다시 오름폭이 커지는 양상이 나타났다. 이번 흐름은 단순한 조정이 아닌, 정책 규제 이후 시장 심리의 미묘한 변화를 보여주는 중요한 신호로 해석된다.

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1️⃣ 서울 아파트값 상승세 3주 연속 둔화 — 시장은 ‘숨 고르기’ 단계

한국부동산원 주간 주택가격동향조사에 따르면, 2025년 11월 둘째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.17% 상승했다.
이는 직전 주(0.19%)보다 0.02%p 낮아진 수치로, 3주 연속 상승폭이 줄어들고 있는 셈이다.

이번 흐름의 핵심 배경은 정부의 ‘10·15 부동산 시장 안정화 대책’ 시행이다. 이 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 삼중 규제로 묶어, 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역을 확대 지정했다.
이로 인해 매수 문의가 줄고 거래량이 급감하면서, 시장이 뚜렷한 관망세로 전환됐다. 실제로 10월 중순부터 11월 초까지 서울 아파트 거래량은 이전 대비 약 75% 감소한 것으로 집계됐다.

하지만, 이러한 거래 위축이 곧 가격 하락으로 이어지지는 않았다. 오히려 일부 지역에서는 재건축 기대감과 실수요 중심의 거래로 소폭 상승세가 유지되고 있다.

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2️⃣ 한강벨트 부동산, 다시 ‘반등 조짐’…강남권 중심으로 오름폭 확대

가장 눈에 띄는 변화는 바로 ‘한강벨트’ 지역이다.
성동구, 용산구, 서초구, 송파구 등 강남과 강북을 잇는 대표적인 주거벨트에서 매매가격 상승폭이 다시 커지고 있다.

• 성동구: 0.29% → 0.37%
• 용산구: 0.23% → 0.31%
• 서초구: 0.16% → 0.20%
• 송파구: 0.43% → 0.47%

이처럼 한강을 중심으로 한 핵심 입지 지역의 상승세는, 단순한 일시적 반등이 아니라 ‘실수요층의 선택적 매수’가 이어지고 있음을 시사한다.
특히 재건축 추진 단지나 브랜드 신축 단지를 중심으로 거래가 이뤄지고 있으며, 대출 규제에도 불구하고 현금 구매자들이 시장을 움직이는 양상이다.

전문가들은 이를 “정책적 억제 속에서도 시장의 기본 수요는 살아있다는 증거”로 해석한다.
KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 “거래가 얼어붙은 가운데 한강벨트 지역 등에서 실수요 위주로 가격이 오르는 현상이 나타나고 있다”며, “이 흐름이 3~6개월 정도 이어질 가능성이 있다”고 분석했다.

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3️⃣ 경기권 아파트, 풍선효과로 ‘뜨는 지역’ 등장

서울 규제가 강화되면서 수도권 외곽 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’도 나타나고 있다.
10·15 대책에서 규제에서 제외된 수원 권선구, 용인 기흥구, 화성시 등은 여전히 상승세를 유지하거나 오름폭이 확대됐다.

• 화성: 0.26% → 0.25% (보합세)
• 수원 권선구: 0.13% → 0.21%
• 용인 기흥구: 0.21% → 0.30%

이들 지역은 상대적으로 규제가 덜하고, 교통망 확충이나 신도시 개발 호재가 있어 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 대체지로 떠오르고 있다.
서울의 매수자들이 ‘거래 절벽’ 속에서 대체 투자처를 찾는 과정에서, 경기 남부권이 새로운 수요의 중심으로 부상하는 흐름이다.

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4️⃣ 거래량 급감, 관망세 확산…그러나 실수요는 여전히 ‘버티는 중’

정부의 규제로 토지거래허가 절차가 까다로워지고 대출 문턱이 높아지면서, 거래량이 극도로 줄었다.
하지만 흥미로운 점은, 거래가 줄었음에도 매도자들이 가격을 크게 내리지 않고 있다는 것이다.
이유는 간단하다. 시장 참여자 대부분이 “당장 팔 이유가 없다”고 판단하고 있기 때문이다.

이런 심리적 요인은 부동산 시장의 특성상, 공급이 위축되면 가격이 급락하기 어렵다는 점과도 맞닿아 있다.
따라서 단기적으로는 거래량이 줄어들더라도 가격 조정은 제한적일 가능성이 높다.

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5️⃣ 서울 부동산 시장 전망 — ‘조정 속 선택적 상승’

향후 부동산 시장의 흐름은 ‘두 가지 방향성’으로 나뉠 전망이다.
첫째, 규제의 영향으로 거래는 줄지만 가격은 완만하게 유지될 가능성이 크다.
둘째, 입지 경쟁력이 높은 지역(한강벨트, 재건축 단지)은 실수요 중심의 상승세를 이어갈 가능성이 높다.

즉, 서울 부동산은 전반적으로 관망세 속의 선택적 상승장이라는 평가가 유효하다.
시장 심리가 극단적으로 냉각되기보다는, 정부 정책과 금리 상황에 따라 **부분적 온기와 냉기가 공존하는 ‘혼합 국면’**이 지속될 것으로 보인다.

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✅ “정책이 시장을 잡는 건 한계가 있다, 결국 수요가 답이다”

이번 ‘서울 아파트값 둔화’ 현상은 단기적인 규제 효과로 볼 수 있다. 하지만 핵심 입지 수요와 실거주 중심의 거래가 살아 있는 한, 가격 하락은 제한적일 것이다.
한강벨트 지역의 움직임은 단순한 반등이 아닌, 시장 회복의 전조가 될 가능성도 있다.

향후 관건은 금리 방향과 정부의 추가 규제 여부, 그리고 재건축 추진 속도다.
부동산 시장의 관망세 속에서도, ‘살 사람은 사고 팔 사람은 기다리는’ 이중심리의 시장 구조가 당분간 지속될 것으로 예상된다.